Ділимось з вами коротким гайдом з перевірки забудовника. Основними аспектами перевірки забудовника є: права на землю, наявність дозвільної документації, належним чином організована схема інвестування і надійність репутації.

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Компанія, яка виступає замовником будівництва повинна мати права на земельну ділянку під забудовою. Це право власності (трапляється все рідше) або довгострокове користування. Важливо, щоб строк користування землею був тривалішим за крайній строк здачі дому в експлуатацію.
Як правило, саме володілець земельної ділянки і є власником всіх майнових прав на збудований об’єкт нерухомості. Інколи зустрічаються випадки, коли компанія-замовник будівництва і компанія-реалізатор квартир не співпадають. В такому випадку, слід додатково дослідити наявність юридичного значущих правовідносин між цими компаніями (на основі якого саме права реалізатор розпоряджається майновими права замовника будівництва).
Важливим елементом є цільове призначення землі. Тут все просто, законною є забудова лише тих земельних ділянок, які відведені під будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Перевірити цільове призначення ділянки можна онлайн на сайті Держгеокадастру, а юридичний статус земельної ділянки у Кабінеті електронних сервісів Міністрества юстиції.

ДОЗВІЛЬНІ ДОКУМЕНТИ

Перед забудовником стоять три головні задачі: залучити достатню кількість коштів інвесторів, побудувати об’єкт у запланований строк і ввести будинок у експлуатацію.
Щоб забудова вважалась законною, крім документів на земельну ділянку, замовник будівництва повинен оформити:

  • виготовити проектну документацію на будівництво;
  • отримати дозвіл ДАБІ на початок будівництва;
  • отримати містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки;
  • укласти договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту;
  • виготовити технічні умови на підключення комунікацій.

Документи забудовник, як правило, публікує на своєму веб-сайті.

СХЕМА ІНВЕСТУВАННЯ

Тут забудовники діляться на два табори. “Білі” дотримують імперативних вимог Закону України “Про інвестиційну дільність”, та “Чорні” – залучають кошти напряму.
Закон визначає, що замовник будівництва повинен залучати кошти інвесторів за одним з таких механізмів:

  • через фонди фінансування будівництва (ФФБ);
  • через фонди  операцій з нерухомістю (ФОН);  
  • за допомогою інститутів спільного інвестування (ІСІ);
  • шляхом емісії цільових облігацій підприємств.

Фондом управляє спеціальна компанія з управління активами (КУА), яка повинна отримати спеціальну ліцензію і перебуває під постійним наглядом контролюючих органів. Мета КУА це ефективне управління Фондом в інтересах інвестора. Але бувають випадки, коли забудовники самі створюють підконтрольні собі КУА та використовувати кошти інвесторів недобросовісно. Це слід виявляти шляхом аналізу бенефіціарних зв’язків між засновниками таких компаній (тут допоможе наш спеціаліст).
Що робити, якщо забудовник пропонує укласти договори, які не передбачені законом? Такими договорами можуть бути попередній договір, договір купівлі майнових прав, договір пайової участі чи “інвестиційна угода”. Позиція експертів БЕЗПЕЧНО! полягає у наступному. Якщо, забудовник оформив усі документи на забудову і має декілька успішно завершених об’єктів будівництва, проте пропонує схему, не передбачену законом, то імовірно, що ми дозволимо клієнту інвестувати у такий об’єкт. Головне – продавити кілька стандартних формулювань у договір, які повинні захистити інвестора на випадок порушення зобов’язань забудовником. Але ситуація завжди індивідуальна, тому приймати рішення про ризикованість інвестування слід у кожному випадку окремо.

РЕПУТАЦІЯ ЗАБУДОВНИКА

Моніторинг порядності девелопера це маст хев для інвестора. Інформацію слід шукати на сайті забудовника, сайті ДАБІ, профільних форумах та у соціальних мережах.
Якщо забудовник має здані об’єкти, то слід відвідати їх і поспілкуватись із мешканцями квартир. Так ви дізнаєтесь про дотримання забудовником своїх зобов’язань щодо здачі об’єкта в строк і щодо якості будівництва. Запитайте також про обслуговуючу організацію і як відбувався процес передачі прав на загальні площі будинку та на землю після здачі будинку в експлуатацію.
На офіційному сайті судової влади України за пошуковим запитом  по найменуванню забудовника, можна дізнатись про всі судові провадження. Звертаємо особливу увагу на спори з місцевою владою чи адміністративні справи за позовом ДАБІ.
Не зайвим буде перевірити наявні виконавчі провадження, учасником яких є забудовник – сайт Єдиного реєстру боржників Мін’юсту.
Міністерство юстиції України надає онлайн послугу отримання відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (щоб перевірити актуальну інформацію про замовника будівництва).