Делимся с вами кратким гайдом по проверке застройщика. Основными аспектами проверки застройщика являются: права на землю, наличие разрешительной документации, должным образом организована схема инвестирования и надежность репутации.

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

Компания, которая выступает заказчиком строительства должна иметь права на земельный участок под застройкой. Это либо право собственности (случается все реже) или долгосрочное пользование. Важно, чтобы срок пользования землей был не заканчивался до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Как правило, именно владелец земельного участка и является владельцем всех имущественных прав на построенный объект недвижимости. Однако иногда встречаются случаи, когда компания-заказчик строительства и компания-реализатор квартир не совпадают. В таком случае следует дополнительно исследовать наличие юридического значимых правоотношений между этими компаниями (на основании какого именно докуметам реализатор распоряжается имущественными правами заказчика строительства).

Целевое назначение участка. Здесь все просто, законной является застройка только тех земель, которые отведенны под строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома. Проверить целевое назначение участка можно онлайн на сайте Госгеокадастра, а юридический статус земельного участка — в Кабинете электронных сервисов Министерства юстиции.

РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЕ ДОКУМЕНТЫ

Перед застройщиком стоят три главные задачи: привлечь достаточное количество средств инвесторов, построить объект в запланированный срок и ввести дом в эксплуатацию.

Чтобы застройка считалась законной, кроме документов на земельный участок, заказчик строительства должен оформить:

  • проектную документацию на строительство;
  • разрешение ГАСК на начало строительства;
  • получить градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • заключить договор о долевом участии в развитии инфраструктуры населенного пункта;
  • изготовить технические условия на подключение коммуникаций.

Документы застройщик публикует на сайте.

СХЕМА ИНВЕСТИРОВАНИЯ

Здесь застройщики делятся на два лагеря. «Белые» соблюдают императивные требования Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», а «Черные» — привлекают средства напрямую.

Закон определяет, что заказчик строительства должен привлекать средства инвесторов по одному из следующих механизмов:

  • через фонды финансирования строительства (ФФС)
  • через фонды операций с недвижимостью (ФОН)
  • с помощью институтов совместного инвестирования (ИСИ)
  • путем эмиссии целевых облигаций предприятий.

Фондом управляет специальная компания по управлению активами (КУА), которая должна получить специальную лицензию и находится под постоянным наблюдением контролирующих органов. Цель КУА это эффективное управление Фондом в интересах инвестора. Но бывают случаи, когда застройщики сами создают подконтрольные себе КУА и это следует проявлять путем анализа бенефициарных связей (здесь поможет наш специалист).

Что делать, если застройщик предлагает заключить договоры, не предусмотренные законом? Таким договорам могут быть предварительный договор, договор на покупку имущественных прав, договор долевого участия или «инвестиционное соглашение». Позиция экспертов БЕЗОПАСНО! заключается в следующем. Если застройщик оформил все документы на застройку и имеет несколько успешно завершенных объектов строительства, однако предлагает схему, не предусмотренную законом, то вероятно, что мы позволим клиенту инвестировать в такой объект. Главное — продавить несколько стандартных формулировок в договор, которые должны защитить инвестора в случае нарушения обязательств застройщиком. Но ситуация всегда индивидуальна, поэтому принимать решение о рискованности инвестирования следует в каждом случае отдельно.

РЕПУТАЦИЯ ЗАСТРОЙЩИКА

Мониторинг порядочности девелопера это маст хэв для инвестора. Информацию следует искать на профильных форумах и в социальных сетях.

Если застройщик имеет сданные объекты, то следует посетить их и пообщаться с жителями квартир. Так вы узнаете о соблюдении застройщиком своих обязательств по сдаче объекта в срок и по качеству строительства. Спросите также об обслуживающей организации и как происходил процесс передачи прав на общие площади дома, на землю под ним, после сдачи в эксплуатацию.

На официальном сайте судебной власти по поисковому запросу по наименованию застройщика, можно узнать все судебные производства. Обращаем особое внимание на споры с местными властями или административные дела ГАСКа.

Не лишним будет проверить имеющиеся исполнительные производства, участником которых является застройщик — сайт Единого реестра должников Минюста. Кстати, Минюст предоставляет доступ и к реестру юридических лиц (это чтобы проверить актуальную информацию о заказчике строительства).