Информационная бомба разорвалась в украинском пространстве — «Укрбуд» банкрот! Вот только от нее могут пострадать как минимум 13 000 реальных семей инвесторов. Настоящий масштаб проблемы никто оценить не может, пока не будут обнародованы официальные результаты бухгалтерского аудита застройщика. Поэтому попробуем самостоятельно разобраться в ситуации.

Что происходит с Укрбудом?

Все началось летом 2019 года, когда инвесторы на различных киевских форумах начали обращать внимание на остановку строительных работ на строительных площадках. В сентябре-октябре 2019 генеральный директор ООО «Укрбуд Девелопмент» Олег Майборода сообщил, что экс-президент корпорации «Укрбуд» Максим Микитась вышел из строительного бизнеса. А в структуре Укрбуда в дальнейшем изменились владельцы в Едином государственном реестре.

Следует понимать, что Государственное публичное акционерное общество «Строительная компания» Укрбуд» (код 33298371) экс-президентом которой был Максим Микитась непосредственно строительством не занимается. Фактически все строительство осуществлялось и разрешительная документация получалась через Общество с ограниченной ответственностью «Укрбуд девелопмент» (код 32920218) и целую группу связанных компаний в которых сам Максим Микитась юридически не был ни участником, ни должностным лицом. Но это не мешало работать ООО «Укрбуд девелопмент» под брендом государственной компании.

Новый бенефициар Укрбуда — Дмитрий Федотенков в интервью одному из интернет-изданий заявил, что операционная дефицит Укрбуда составляет 2 млрд грн. Это минимальная сумма, которая нужна для завершения строительства всех проектов, при условии, что частные инвесторы будут продолжать покупать квартиры.

Над Украиной нависла угроза нового “Елита-центра”, только глобального масштаба.

11 декабря 2019 один из крупнейших киевских застройщиков Компания «Интеграл-Буд» официально заявила, что находится в процессе переговоров по вхождению на строительные площадки Укрбуда, но окончательное решение на данный момент не принято.

12 декабря Президент Украины В. Зеленский в эфире телеканала «1 + 1» заявил, что Киевгорстрой возьмет на себя обязанность завершить строительство. В любом случае должна быть достигнута договоренность с руководством Укрбуда о распределении обязанностей по завершению строительства и прав на прибыль. Несмотря на любые публичные заявления нужно понимать что никто себе в убыток заниматься таким проектом не будет.

Киевгорстрой возьмет на себя объязанность закончыть строительство.

Юридические аспекты решения проблемы.

Сейчас руководство Укрбуда активно ищет системного инвестора, который может профинансировать завершение строительства. Вот только строительство должно было финансироваться за счет средств инвесторов граждан, но они были «нерационально использованы». Проблема Укрбуда также открыла еще одну проблему нашего законодательства. Дело в том, что инвесторы передавали свои средства для строительства квартир через фонд финансирования строительства (ФФС) в соответствии с Законом Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Использование механизма ФФС, должно было защитить деньги инвесторов от нецелевого использования. Закон предусматривает контроль за целевым использованием средств со стороны управляющего ФФС и Нацкомфинуслуг. Но несмотря на строгое законодательное регулирование — это не защитило деньги инвесторов. Поэтому, помимо решения проблемы самого Укрбуда, государство должно и пересмотреть законодательное регулирование механизмов инвестирования в недвижимость.

Если новый инвестор не будет найден — существует риск замораживания всех проектов на неопределенное время, что в дальнейшем может привести к непредсказуемым негативным последствиям.

Но оптимизм все еще остается. Учитывая, что вопрос Укрбуда уже поднят на самый высокий государственный уровень, проблема не будет оставлена ​​на произвол судьбы. В случае предоставления гарантий государства новому инвестору, который возьмет на себя обязанность закончить все дома, следует понимать следующее. Новый инвестор по договоренности с ООО «Укрбуд» может заключить инвестиционное соглашение о распределении расходов и доходов по строительству конкретного объекта или возьмет на себя обязанности заказчика и / или генерального подрядчика на объектах, которые будут наименее проблемными и наиболее интересные с точки зрения прибыли для инвестора. В таком случае новый инвестор завершит прибыльные для него объекты, а Укрбуд останется с долгами и незавершенными стройками. Такой вариант позволит закончить львиную долю проектов, уменьшить количество пострадавших инвесторов и социальное напряжение. Однако это не решит проблему людей — объекты которых останутся за бортом.

Учитывая, что вопрос Укрбуда уже поднят на самый высокий государственный уровень, проблема не будет оставлена на произвол судьбы.

Другой вариант развития событий — новый инвестор должен войти в структуру собственности ООО «УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ», на условиях получения контрольного пакета управления компанией. Фактически произойдет поглощение одной компании другой. Но, во-первых, этому будет предшествовать долгий аудиторской анализ деятельности самого Укрбуда от 2 до 4 месяцев. По результатам аудита новый инвестор должен понять вообще у него есть ресурсы для завершения всех проектов. Во-вторых, процесс самого поглощения, переговоры, юридическое сопровождение еще минимум месяц времени. Далее дофинансирование и восстановление самого строительства, которому будет предшествовать, изменение строительных подрядчиков и / или формальных заказчиков строительства, перезаключение договоров с другими участниками строительства, изменение информации в декларативно-разрешительной документации. На это уйдет еще 1-2 месяца времени.

И возникает еще один фактор риска — самый интересный. По многим объектам строительства Укрбуда существуют многочисленные уголовные производства и судебные споры в различных инстанциях с прокуратурой, ГАСК, юридическими и физическими лицами. Но данная проблема не решается обычной договоренностью. Учитывая повышенный общественный резонанс, суды будут выносить окончательные решения с соблюдением буквы закона, и не всегда в пользу Укрбуда. Поэтому требование того же потенциального инвестора «Интеграл-буду» о гарантиях от государства сложна в реализации. Никто не будет в ручном режиме давать указания следователям закрывать уголовные производства, а судьям выносить «правильные решения». Такое же утверждение справедливо и для Киевгорстроя. Поэтому может возникнуть ситуация, когда новый инвестор может завершить только наименее проблемные объекты. Судьба объектов где рассмотрение дел закончится, например, решением о сносе самовольного строительства, признании недействительными договоров о строительстве жилого комплекса, отмена разрешения о начале строительства — остается туманной.

Решение проблемы Укрбуда займет до года времени, и это при условии отсутствия колебания курса валют. Национальный банк Украины потребовал от коммерческих банков проводить капитализацию своих структур на уровне, позволяющем банкам выдержать девальвацию гривны до значения 40 грн / $. А это означает, что при таком падении гривны стоимость завершения строительства увеличится почти вдвое. Оно станет абсолютно убыточным и ни один инвестор не согласится на такую ​​авантюру.

Вместо вывода.

Таким образом, обычным гражданам остается продолжать поддерживать эту проблему в информационном поле и ждать добрую волю всех сторон процесса, которые должны договориться между собой и не допустить катастрофы которая может разрушить весь рынок первичной недвижимости в г. Киев.

Автор — Глуговский Степан