Інформаційна бомба розірвалася в українському просторі – “Укрбуд” банкрот! От тільки від неї можуть постраждати як мінімум 13 тисяч реальних сімей інвесторів. Справжній масштаб проблеми ніхто оцінити не може, доки не будуть оприлюднені офіційні результати бухгалтерського аудиту забудовника. Тому спробуємо самостійно розібратися в ситуації.

Що відбувається з УкрБуд?

Все почалося літом 2019 року, коли інвестори на різноманітних  київських форумах почали звертати увагу на зупинення будівельних робіт на будівельних майданчиках. У вересні-жовтні 2019 року генеральний директор ТОВ “Укрбуд Девелопмент” Олег Майборода повідомив, що екс-президент корпорації “Укрбуд” Максим Микитась вийшов з будівельного бізнесу. А в структурі Укрбуду в подальшому змінилися власники в Єдиному державному реєстрі.

Слід розуміти, що Державне публічне акціонерне товариство “Будівельна компанія “Укрбуд” (код 33298371) екс-президентом якої був Максим Микитась безпосередньо будівництвом не займається. Фактично все будівництво здійснювалось та дозвільна документація отримувалась через Товариство з обмеженою відповідальністю “Укрбуд девелопмент” (код 32920218) та цілу групу пов’язаних компаній в яких сам Максим Микитась юридично не був ні учасником, ні посадовою особою. Але це не заважало працювати ТОВ “Укрбуд девелопмент” під брендом державної компанії.

Новий бенефіціар Укрбуду – Дмитро Федотенков в інтерв’ю одному з інтернет-видань заявив, що операційний дефіцит Укрбуду становить 2 млрд грн. Це мінімальна сума, яка потрібна для закінчення будівництва всіх проєктів, при умові що приватні інвестори продовжуватимуть купляти квартири.

Над Україною нависла загроза нового “Еліта-центр”, тільки глобального масштабу.

11 грудня 2019 року один з найбільших київських забудовників Компанія «Інтергал-Буд» офіційно заявила, що знаходиться в процесі переговорів щодо заходу на будівельні майданчики Укрбуд, але остаточне рішення на даний момент не прийнято.

12 грудня Президент України В. Зеленський в ефірі телеканалу “1+1” заявив, що Київміськбуд візьме на себе обов’язок завершити будівництво. В будь-якому випадку повинна бути досягнута домовленість з керівництвом Укрбуду про розподіл обов’язків з завершення будівництва та прав на прибуток. Не зважаючи на будь-які публічні заяви потрібно розуміти що ніхто собі в збиток займатися таким проектом не буде.

Київміськбуд візьме на себе обов’язок завершити будівництво.

Юридичні аспекти вирішення проблеми.

Зараз керівництво Укрбуду активно шукає системного інвестора, який може профінансувати завершення будівництва. От тільки будівництво повинно було фінансуватися за рахунок коштів інвесторів-громадян, але вони були “нераціонально використані”. Проблема Укрбуду також відкрила ще одну проблему нашого законодавства. Справа в тому, що інвестори передавали свої кошти для будівництва квартир через фонд фінансування будівництва (ФФБ) відповідно до Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Використання механізму ФФБ, повинно було захистити гроші Інвесторів від нецільового використання. Закон передбачає контроль за цільовим використанням коштів з боку управителя ФФБ та Нацкомфінпослуг. Та незважаючи на суворе законодавче регулювання – це не захистило гроші інвесторів. Тому, крім вирішення проблеми самого Укрбуду, держава повинна і переглянути законодавче регулювання механізмів інвестування в нерухомість.

Якщо нового інвестора не буде знайдено – існує ризик замороження всіх проєктів на невизначений час, що в подальшому може призвести до непередбачуваних негативних наслідків.

Але оптимізм все ще залишається. Враховуючи що питання Укрбуду вже піднято на найвищий державний рівень, проблема не буде залишена напризволяще. У випадку надання гарантій держави новому інвестору, який візьме на себе обов’язок закінчити всі будинки, слід розуміти наступне. Новий інвестор за домовленістю з ТОВ “Укрбуд” може укласти інвестиційну угоду про розподіл витрат і прибутків щодо будівництва конкретного об’єкту або візьме на себе обов’язки замовника та/або генерального підрядника в  об’єктах, які будуть найменш проблемними та найбільш цікаві з точки зору прибутку для інвестора. В такому випадку новий інвестор завершить прибуткові для нього об’єкти, а Укрбуд залишиться з боргами та незавершеними будівництвами. Такий варіант дозволить закінчити левову частину проектів, зменшити кількість постраждалих інвесторів та соціальну напругу. Проте це не вирішить проблему людей – об’єкти яких залишаться за бортом.

Враховуючи що питання Укрбуду вже піднято на найвищий державний рівень, проблема не буде залишена напризволяще.

Інший варіант розвитку подій – новий інвестор повинен ввійти в структуру власності ТОВ “УКРБУД ДЕВЕЛОПМЕНТ”, на умовах отримання контрольного пакету управління компанією. Фактично відбудеться поглинання однієї компанії іншою. Але, по-перше, цьому передуватиме довгий аудиторський аналіз діяльності самого Укрбуду від 2 до 4 місяців. За результатами аудиту новий інвестор повинен зрозуміти чи взагалі в нього є ресурси для закінчення всіх проектів. По-друге, процес самого поглинання, переговори, юридичний супровід ще мінімум місяць часу. Далі дофінансування та відновлення самого будівництва, якому передуватиме зміна будівельних підрядників та/або формальних замовників будівництва, переукладання договорів з іншими учасниками будівництва, зміна інформації в декларативно-дозвільній документації. На це піде ще 1-2 місяці часу.

Та виникає ще один фактор ризику – найцікавіший. Щодо багатьох об’єктів будівництва Укрбуду існують численні кримінальні провадження та судові спори в різних інстанціях з прокуратурою, ДАБІ, юридичними та фізичними особами. Але дана проблема не вирішується звичайною домовленістю. Враховуючи підвищений суспільний резонанс, суди виноситимуть остаточні рішення з дотриманням букви закону, і не завжди на користь Укрбуду. Тому вимога того ж потенційного інвестора “Інтеграл-буду” про гарантії від держави складна в реалізації. Ніхто не буде в ручному режимі давати вказівки слідчим закривати кримінальні провадження, а суддям виносити “правильні рішення”. Таке ж твердження справедливе і для Київміськбуду. Тому може виникнути ситуація, коли новий інвестор може завершити тільки найменш проблемні об’єкти. Доля об’єктів де розгляд справ закінчиться, наприклад, рішенням про знесення самовільного будівництва, визнання недійсними договорів про будівництво житлового комплексу, скасування дозволу про початок будівництва – залишиться туманною.

Вирішення проблеми Укрбуду займе до року часу, і це при умові відсутності коливання курсу валют. Національний банк України почав вимагати від комерційних банків проводити капіталізацію своїх структур на рівні, що дозволяє фінустановам витримати девальвацію гривні до значення 40 грн/$. А це означає, що при такому падінні гривні вартість завершення будівництва збільшиться майже вдвічі. Воно стане абсолютно збитковим і жодний інвестор не погодиться на таку авантюру.

Замість висновку.

Таким чином, звичайним громадянам залишається продовжувати підтримувати цю проблему в інформаційному полі та чекати на добру волю всіх сторін процесу, які повинні домовитися між собою та не допустити катастрофи яка може зруйнувати весь ринок первинної нерухомості в м. Києві.

Автор – Глуговський Степан